天津二手房交易（新房连涨！二手房走弱！）
作者：二鸣
天津这几年存在感偏弱，甚至不如一些三四线城市。
但是天津作为北方唯二的直辖市，拥有其他城市可比拟的教育和医疗资源，而且天津自身也有将近1500万人口支撑，所以天津，其实并没有你想的那么弱。
不知不觉中，天津新房房价已经连续上涨了6个月。
根据保利研究院最新的研报数据显示，天津市商品住宅成交面积136.44万方，环比上涨7%，成交均价也达到了17294/元/平米，同比上涨7%，环比上涨2%。
具体到市场，今年以来天津一些新房项目也确实提高了售价。
比如西青的保利和光尘樾，团泊西的天津锦绣学府、宝坻南关大街的融创御河宸院、均价都有500~1500的涨幅，尤其是和平区的和平翰林公馆，开盘均价5.6万，现在卖到了6.5万左右，基本靠抢。
这几年天津经济一直在走下坡路，而且刚刚公布的七普数据显示，天津2020年常住人口总数为1386万，和2019年相比减少了175万人，和六普数据相比，10年间天津人口增长也很少。
利空不断，但是新房价格却连续上涨，到底是什么给了天津勇气？
经过了4年蛰伏，天津的房价真的要触底反弹了吗？
1
天津新房为什么上涨？
2020年疫情影响，天津土地出让收入只有861亿，下降了20%多，没有完成预算指标。
2021年，天津国有土地使用权出让收入预算为1496亿元，比去年增长73.8%。
这么大幅度的增长，而且天津楼市已经几年阴跌，想要完成指标，只有出台政策，利好房地产市场，增强市场预期。
2月天津市政府官网公布了《市住建委召开房地产市场政策宣讲会》，利用“加强宣传”来鼓励重点人士购房，其中很重要的一条是，“要加强对商品房项目降价等问题的关注。”
一句话概括，就是“提醒”重点人员可以购房，并且不允许项目随意降价销售。
虽然只是一次宣讲会，但是却给了天津的房企们逆势涨价的勇气。
从供应端来看，从去年9月后，天津新房市场就有意减少了供应，一直到现在，天津新房一直处于供应偏紧的状态。
天津房价下跌了4年，这4年里积累了大量的购房需求，需要释放，尤其是改善需求的释放，拉高了房价。
从成交结构看，300万以上房源成交量，已经占到全市份额的15%以上。较2019年提高了两个点。
而且一些改善项目，比如绿城天津诚园，保利和光尘樾、中交富力天禧等，涨价幅度都很大。
毫无疑问，今年是天津的改善大年。
但是天津这轮行情不会维持太久，因为天津已经完成首轮集中供地，未来这些项目将在年底之前集中上市，所以现在在天津买房的购房者真不用着急，就让子弹再飞一会儿。
2
二手房缓慢下降
其实，从二手房数据来看，今年五月天津的小阳春行情就已经开始退烧了。
5月，天津二手房成交12009套，环比下降17%，二手房成交均价13756元/平米。二手房成交量价已经从3月4月的最高峰开始，逐渐回落。
但是成交没有大幅下跌，市场温度也不会一下就降下来。在平台期调整，是天津二手房市场今年的主旋律。
不过有个值得关注的信号是，二手房挂牌量开始增加了。
贝壳找房上天津二手房挂牌量目前已经飙升到了14万套左右，前几年高位站岗的业主，现在终于忍痛割肉准备离场了。这其中有不少房源会降价成交，拉低了二手房的价格。
二手房才是市场的真实反映，从二手房现在的挂牌量和成交来看，二手房房东对天津楼市明显信心不足。
3
房企是如何看待天津的？
5月14日—5月15日，天津完成了首轮集中土拍，区域分化割裂是天津摆脱不了的宿命。
首供应地块58宗，在22个城市中排名第4，可以看出天津对这次土拍的器重。最终，这58宗地块最终成交了45宗，成交总金额高达498亿元！
要知道，去年全年天津才卖出923亿元，今年第一次土拍就卖出了去年全年的54%，其中29宗地块溢价成交，平均溢价率约11%。最高溢价率达49%。
一时间，天津的土地市场仿佛重现了2017年的盛景。
但这只是火热的一面，这次天津还有16宗土地底价成交，零溢价。
在天津，房企选择用脚投票，如市区、环城的一些热点板块，抢夺激烈，高溢价成交，而底价成交地块则多集中在远郊的非热点板块。
房企土拍的逻辑很简单，就是选择那些人气较高，利好已经兑现的板块，那些卖概念卖规划的地块，则主动规避。
第二个逻辑就是尽量选择周边配套相对成熟的地块，比如大型的商务中心，综合交通枢纽，或者周边有地铁加持的地块。
从某种程度来说，跟着房企的步伐走，买房就买对了一半。
4
在天津怎样买房？
天津和北京一样，都是摊大饼的发展模式。
天津外环线全长98.7公里，外环内还有足够的发展空间。
目前天津的人口已经进入低增长区间，未来核心资源仍然高度集中，人口将主要集中在市区或者市区延伸区域。
而且近些年天津经济低迷，已经没有足够的实力来发展位于远郊的“新中心”。总之，天津买房的第一步，就是摒弃偏远地区。
天津的区域板块分布是有明显的等级之分的。
和平、南开、河西属于上三区、汇集了天津最顶尖的学区资源，河北、河东、红桥是下三区，资源弱于上三区，但交通便捷，各种配套也比较完善，生活方便。
天津的学区资源主要分布在市六区，有学区需求的家长，尽量选择上三区。实在不行，再退而求其次，去下三区选择第二梯队的学校。
不过天津市区面积较小，新房项目比较少，房价很高，所以现在天津置业需求都开始向环城外溢。
天津环城四区西青、津南、东丽、北辰选筹也是有逻辑的，从地图看西青、津南与上三区接壤，将主要承接上三区的资源外溢，客户也主要是来自上三区的改善需求；东丽、北辰与下三区接壤，外溢利好不是很明显。
所以环城四区西青、津南要好于东丽、北辰。
整体来讲，板块选择要尽量靠近市区，或者有地铁延伸的区域。
根据个人的需求尽量选择内环以内，或者有学区有地铁又靠近内环的区域。
武清和滨海新区这两个主要是流量板块，如果有实际需求是可以选择的，但是距离距太远，各成一派。
最后，提醒大家一句，天津有许多板块即便属于内环，但是依然没有发展起来，城市发展也主要呈现点状分布，各个板块之间发展差异很大。
比如大寺，虽然在内环，但是城市界面基本是城中村的水平。
张家窝南站板块，虽然远离市区，但是这里汇集了20多万的北漂，楼市也有一定的价值支撑。
这两年比较受欢迎的海教园，有一批高校迁入，而且城市界面很新，生态环境很好，而且是市六区外唯一有学区利好的板块—按照政策，园区高中建成之前，是可以报考面向市内的高中。
但是这几年，海教园的政策总是摇摆不定，不确定性高，因此也造成了房价波动很大。
所以在购买海教园之前，一定要了解清楚招生政策。
总而言之，大家要在天津买房，一定要把具体板块的政策和利好了解透彻，不要为概念和未来的大规划买单。