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lpr利率和固定利率哪个好?央行早已给出答案!

发布时间:2023年1月3日责任编辑:赵小果标签:答案

根据央行的通知从今年3月1日开始,要对于2020年1月1日之前的存量住房贷款进行换锚调整。简单来说就是把过去大家熟悉的固定利率(5年以上商业贷款4.9%)基准换为LPR+加点(可以为负值)。那么作为个人房贷来说要不要转换为LPR利率?各位要从自身实际出发,毕竟转换只有一次机会。借此机会简单谈谈我的观察。

区别于过去固定利率是由央行直接的决定,LPR利率是由18家报价行报价后加权平均得出

过去20年的固定房贷利率走势图

通过分析近20年的房贷固定利率来看,可以发现两个问题:

1、每次调整的周期比较长短则半年,最长4年以上;

2、固定利率水平整体是下降的,但是在某些时期会阶段性上涨;比如:2007年和2011年。

那么LPR利率为何被称之为货币市场化利率呢?关键点就是在于每月20号就会变动,最近的一次报价1年期LPR为4.05%,上次为4.15%,5年期以上LPR为4.75%,上次为4.80%;可以看到1年期(短期)的报价下行浮动更大。

那么住房贷款从过去的固定利率转换为LPR会有哪些变化呢?大家要注意这几点

第一、LPR根据定价周期变动(1年或者5年),但是加点不变。一个简单的例子,比如:之前购房者的购房贷款是固定基准利率4.9%上浮15%,也就是贷款利率5.635%;那么换成LPR利率(按照2019年12月份的LPR)后就是4.8%(LPR可变动)+0.835(不可变动)。大家换成LPR贷款后,可以跟银行约定重新定价周期(1年或5年)定价周期内的利率是不变的。LPR利率是浮动的,那么商业住房贷款会跟着浮动吗?可以这样选

第二、哪怕今年8月31日之前进行了转换到2021年1月份之前还是按照过去的固定利率进行还款,具体2021年的还款利率要参考最近的LPR报价。这点在央行的文件中有详细说明,那么2021年的还款利率到底是多少?具体还是看2020年12月份的?还是2021年1月份的?这个到时候银行会进行解释。

中行公布的转换公告(部分)

第三、采取LPR报价后,过去的固定利率是不是就会退出历史舞台?这个没有定论但是银行已经这样做了。前几天看到一个有趣的计算方法,假如在未来的某一天固定利率跟LPR利率都出现了下调(下调幅度基本一致),从计算结果来看还是固定利率下调给予购房者带来的优惠更大些。但是从中国银行的转换公告中发现了这样一句话“也可以转换为固定利率,在合同剩余期限内利率值固定”(未来几十年都是一个利率水平),大家需要引起重视。

购房者到底要不要转换LPR利率?有时候不是你说的算

中行公布的转换公告(部分)·

这几天关注中工农建转换LPR通知的朋友应该看到了这样一个字眼“均需转换”而且中行对于央行可以选择固定利率的解读为“合同剩余期限内利率值固定”(未来不存在利率下调的可能性)。也就是说,你要不要转换为LPR真的不是你自己说的算。无论你是主动申请还是不理睬,最后都会被银行主动转为LPR利率。其实这就表达了一层意思“不转都不行”,在可能利率下降和固定不变之间,你只能选择可变利率(毕竟存在未来下降的可能性)。几点愚见:

第一、银行已经替你做出了选择,转换未来或许还有下调的空间,不转换那么就是固定利率到底。这就好比两个消息,一个坏一个更坏,你根本没有选择的机会。对于多数人来说,还是建议选择LPR利率的好。毕竟在未来一段时间LPR还是有持续走低的趋势。

央行

第二、如果你属于谨慎者,尽量选择短一点的定价周期(1年),毕竟LPR存在的意义是为了解决企业融资成本高的问题。看过我文章的朋友应该知道,LPR利率短期来看会有持续走低的趋势,但是5年后就很难说了。毕竟固定利率还有向上波动的时候,LPR就更难说了。当然当你选择重新定价日的时候记得尽量选择2-3月份,这个时候起码历史经验告诉我们银行不差钱。

综上,通过对于LPR利率的研究后勇谈建议“转换LPR,选择短定价周期”,毕竟你根本没得选。最后勇谈还是建议大家,把提前还清住房贷款提上日程吧。各位觉得呢?

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